2010年1月5日，一则物业税“空转”今年推广至全国的消息造成沪深房地产股票大跌。万科A当日下跌2.26%，收盘价10.36元，跌破250日均线。而当日上证指数收于3282.18点，上涨1.18%。

　　投资者显然对物业税“空转”的消息作出了过度的反应。这些年，有关征收物业税的消息从来就没有停息过。

2009年5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》就提到了“深化房地产税制改革，研究开征物业税。” 在经济快速增长的时候，政府可以通过不断高价卖地满足新增的土地需求；但是，一旦经济进入调整时期，也会出现没有新增土地需求的情形。土地出让金作为地方政府的主要收入来源是不可持续的。

　　我认为，真正推出物业税的时机出现在主要城市基本没有新增土地需求的时候，预计的具体时间在2015年以后，也就是中国人口红利逐渐消失、房地产价格出现拐点的时候。那些缺乏增量土地供应的城市，比如深圳，将首先成为开征物业税的试点城市。按照国际惯例，物业税应该是地方政府的税收。在土地出让金越来越少的时候，地方政府对征收物业税的动机将非常强烈。但是，目前地方政府并没有动力去征收物业税，因为开征物业税会引起房价下跌，地方政府的土地出让金和其他房地产税费的收入将大幅度减少，得不偿失。

　　若干年以来，中央政府一直在强调保障性住房的建设。但是在分税制下，地方政府没有足够的经济利益驱动去做这件事情。房价决定地价，房价上涨才能拉动地价上涨；地价、房价上涨，地方政府就能获得更多的土地出让收入和其他税费。除非中央政府对地方政府进行转移支付，否则地方政府只是象征性地建设一些保障性住房。大量进行保障性住房建设也会降低资源配置的效率，带来更多的“寻租”和腐败。真正的穷人买不起经济适用房。政府公务员和特殊群体将借保障性住房建设的名义住上低于市场价格的房子。

　　中央政府除了响应民生要求不希望房价过快上涨外，更重要的考虑是要控制金融风险。基于同样的考虑，中央也不希望房价大幅下跌。可以预计，中央对土地信贷、开发商贷款和直接融资、购房者贷款的政策会趋于严格，以减少商业银行的呆坏账的可能。这些措施一方面会抑制住宅的供应，一方面会抑制住宅的需求，总体上对供应的抑制会更大一些。除了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年等，中央今后对继续上涨的房价可能会出台更多的税收政策。

　　考虑到土地出让金的本质是间接税，加上房地产开发各个环节的其他税负，中国的住宅是超高税率的商品。有人估计，部分新房房价的50-60%是这些税负。

　　加征房地产流转方面的税负，只能增加政府的收入，减少住宅的供应，而不可能降低房价。

　　土地出让金缴纳方面的严格规定，在短期内对地价有抑制作用，但是地价上涨的驱动力是房价。土地新政把开发商拿地的门槛提高了，中小房地产商拿地的机会更少了，城市的土地将更加集中在少数大开发商手里，大开发商将有更高的议价能力。

　　综上所述，我们可以明白只是听说某项政策可以降低房价。我们已经观察到，多数房地产调控政策执行的效果就是增加了政府的收入，而房地产商分得的利益减少了。民众获得了心理安慰，但是他们的福祉似乎没有增加。